Tehaseline renoveerimine – korduma kippuvad küsimused (KKK)

Antud sisu keskendub tehaselise renoveerimise kui ühe alternatiivse renoveerimispraktika selgitamisele peamiselt korteriühistu (edaspidi ka KÜ) esindajale või neid abistavale partnerile (nt. tehniline konsultant). Siin on teemade kaupa kokku võetud ja lahti seletatud peamised küsimused, mis puudutavad tehaselise renoveerimise olemust ja lahendusi.

Sisu on koostatud Eesti Puitmajaliit MTÜ (Woodhouse Estonia) ja selle liikmete ning partnerite koostööna, kes tehaselise renoveerimise projektide realiseerimisega igapäevaselt tegelevad.

Tehaseline renoveerimine on toetatud Kredexi korterelamute rekonstrueerimise meetmest. Käesolev sisu ei keskendu hanke vormistamisele, toetuse taotlemisele ega meetme tingimustele. Rohkem infot saab meetme kohta leida lingilt https://kredex.ee/et/kodudkorda. Lisaks ei käsitle fail korteriühistu partnerite ja tehnilise konsultandi valiku või pädevuse aspekte.

Paljud valdkonnaga seotud küsimused said vastuse ka Woodhouse Estonia seminarilt „Kuidas renoveerida tellinguteta?“ (Tallinnas 17.aprill 2024 ja Tartus 2.mai 2024). Seminar on järelvaadatav SIIN LINGIL

TEHASELISE RENOVEERIMISE OLEMUS, EELISED JA MAJATÜÜBID

Mis on tehaseline renoveerimine?

Tehaselise renoveerimise all mõeldakse peamiselt nõukogudeaegsete korterelamute fassaadide soojustamist tehases toodetud fassaadielementidega. See on alternatiivne renoveerimispraktika nn traditsioonilistele kortermajade renoveerimislahendustele (nt. krohvimine).

Mille poolest erineb tehaseline renoveerimine nn traditsioonilisest platsiehitusest?

  • puitkarkassil element ehitatakse tehasetingimustes (majatehases) vähemalt 80% ulatuses valmis selliselt, et selles on nii soojustus, tuule- ja aurutõkked, uued avatäited, uus ventilatsioonitorustik ning lõppviimistlusega fassaad;
  • enne tööde algust skaneeritakse kortermaja kolmemõõtmeliselt (3D) üles, et täpselt teada saada iga hoone eripärad (kumerused, konarused). Samuti tehakse olemasolevatele konstruktsioonidele tõmbetugevustestid, et olla kindel antud ehitusviisi sobilikkuses konkreetsele hoonele;
  • fassaadielemendid transporditakse objektile, kus need kinnitatakse olemasoleva hoone külge. Selleks kasutatakse kohapealseid tõstemehhanisme (kraanad ja tõstukid) ning kuudepikkune (tavaehituse korral minimaalselt 6 kuud) tellingute varjus elamine ei ole vajalik.

Kõik muud kortermaja rekonstrueerimistööd teostatakse samamoodi nagu platsiehituse korral. Näiteks platsitöödena tehakse elementide ühendused ja lõplik viimistlus, lisaks korteris sees aknapalede viimistlus ja ventilatsiooniavade ühendused ning muud üldehituslikud tööd, mis on korteriühist poolt rekonstrueerimisprojektiga tellitud.

Mis on tehaselise renoveerimise peamised eelised?

  • Oluliselt lühem ehitusaeg – fassaaditööd valmivad elementide paigalduskiiruse tõttu kordades kiiremini võrreldes traditsioonilise renoveerimisega. Lisaks saab fassaadielemente paigaldada aastaringselt. Puudub tugev ehitusaja sõltuvus ilmast (st. ei pea kartma, et kui ehitaja ei saa alustada kevadel/suvel, siis läheb pool aastat või rohkem raisku).
  • Kõrgem toote- ja ehituskvaliteet – elementide tehasetingimustes valmimisega on võimalik tagada parem kvaliteet, sh ventileeritaval fassaadil on parem niiskustehniline toimivus.
  • Fassaadi pikem kestvus ja väiksem hooldusvajadus tänu materjalide valikule.
  • Väiksem häiring elanikele, kuna puudub vajadus kasutada tellinguid – kogu fassaadi paigaldustöö teostatakse tõstukitelt.
  • Turvalisem ehitustegevus – vähem tööjõudu ehitusplatsil.
  • Vähem jäätmeid ja prahti – pole vajadust ladustada materjale ja seada sisse ajutisi laopindasid. Tehases kasutatakse materjale oluliselt efektiivsemalt ära (kaod väiksemad).
  • Hoone põhjalik analüüs enne ehitustööde algust – majatehas koos peatöövõtu partneriga teeb hoonele põhjaliku analüüsi ja otsib arhiividest hoone ehituse ajalugu, et pakkuda konkreetsele hoonele parim võimalik lahendus.
  • Suurem toetus – tänase meetme kohaselt on tehaselise rekonstrueerimise riiklik toetus 50% sõltumata asukohast. See tähendab, et tehaseline rekonstrueerimine on soodsam kõikidele ühistutele, kes asuvad Tallinnas, Tartus või tavarenoveerimise 40% toetuse piirkonnas.

Millised on sobivaimad korterelamu tüübid tehaseliseks renoveerimiseks?

Tehaseline renoveerimine sobib eriti hästi nõukogudeaegsetele tüüpmajadele, kuna just neid hoonetüüpe on pilootprojekti raames põhjalikult uuritud ja erinevaid lahendusi praktiseeritud. See tähendab, et nende efektiivseks ja kvaliteetseks renoveerimiseks on teadmised ja kogemused juba olemas. Siiski ei tähenda see, et tehaseliselt ei saaks renoveerida ka muid või eriprojektide alusel ehitatud kortermaju.

Kõige rohkem võidavad (nii eelarve kui ehitusprotsessi mõttes) vähese liigendatusega fassaadidega nõukogudeaegsed suurpaneelmajad ehk mahukad kortermajad (näiteks 4 trepikojaga 4-kordne kortermaja), millel puuduvad rõdud ja/või lodžad. Mida rohkem on hoonel väljaulatuvaid osi või nurgelisust, seda rohkem tuleb teha ehituslikke otsuseid, mis mõjutavad nii projekti maksumust kui pikkust (nt. kas lodžad soojustada ja kinni ehitada vms).

Samuti sobib tehaseline renoveerimine tellismajadele, väikeplokk elamutele ja suure liigendatusega hoonetele, kuid nende puhul on ehitusprotsess mahukam ning seetõttu eelarve suurem.

Oluline on märkida, et enne tööde algust skaneeritakse kortermaja kolmemõõtmeliselt (3D) üles, et täpselt teada saada iga hoone eripärad (täpne väliskuju, kumerused, konarused). Samuti tehakse olemasolevatele konstruktsioonidele materjalitestid, et olla kindel antud ehitusviisi sobilikkuses konkreetsele hoonele.

Kõige paremini ja täpsemalt oskavad konkreetse kortermaja sobivust tehaseliseks renoveerimiseks hinnata selle valdkonnaga tegelevad majatehased ja peatöövõtjad. Senine praktika on Woodhouse Estonia liikmetest olemas näiteks: KMT Prefab OÜ, EstNor OÜ, Timbeco Woodhouse OÜ, Matek AS, Welement AS, Balti Vara Ehitus OÜ.

Kas tehaseline rekonstrueerimine on otstarbekas ja/või teostatav näiteks 2-3 korruselistel või 9-kordsetel kortermajadel?

Tehniliste lahenduste aspektist pole olulist vahet, kas majal on 2-3 või rohkem korruseid. Mingil määral, kuid mitte tingimata, võib mõju anda mastaabiefekt ehk suurema korruselisuse puhul on soojustatav pind suurem ja see võib anda parema finantspositsiooni ehitusprojekti eelarvestamisel. Pigem on määravad muud hoone omadused, nt liigendatus, olemasolev tehniline seisukord või konstruktsioonilahendus ja -materjal jms.

Kuigi 9-kordsete korterelamute rekonstrueerimise projekte ei ole veel (juuni 2024 seisuga) Eesti ehitusmaastikul teostatud, siis selle valdkonna projektidega tegelevatel majatehastel on 9-kordsete kortermajade rekonstrueerimislahendused juba olemas või välja töötamisel. Ka on koostöös Päästeameti ja tuleohutusspetsialistidega välja töötatud ning kinnitatud vastavasisuline juhendmaterjal, mis puudutab tuleohutuid lahendusi sellistes ehitusprojektides. Olulised aspektid kõrgete korterelamute tehaselise renoveerimise juures on paneelide konstruktiivne lahendus ja olemasolevale fassaadile kinnitamise moodused.

Kuna iga potentsiaalselt renoveeritav kortermaja on oma kindlate eripärade ja tehnilise seisukorraga, siis tehases toodetud fassaadielemendid ei ole „tooted riiulis“, mis tuuakse ehitusplatsile sõltumata ehitusobjektist. Iga maja mõõdistatakse enne ehitus- ja tootmistööde algust 3D-s üles ja fassaadielemendid valmivad just sellele hoonele vastava nn rätsepatööna.

Kui pikk on renoveerimisperiood kokku viiekordse (60 korteriga) maja näitel koos teiste töödega (küttesüsteemi vahetus, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi renoveerimine, trepikodade remont, keldrite remont, katuse soojustus)?

Renoveerimisperioodi lühenemise vahe tekib fassaaditööde osas. Fassaaditööd on tehaselise renoveerimise korral oluliselt kiiremad (mõni nädal elementide paigaldusele vs mitmed kuud krohvimisele). Muude üldehituslike tööde tegemine ja kiirus on samad, mis traditsioonilise renoveerimise korral ja sõltuvad tööde korraldusest ning ettetulevatest ehitusprotsessi pärssivatest teguritest.

EELTÖÖD JA PROJEKTEERIMINE

Millises projekti faasis teostatakse 3D-skaneerimine, et veenduda antud hoone sobilikkuses tehaseliste elementide lahenduseks?

3D-skaneerimine ei hinda hoone sobilikkust, vaid on alusinfo paneelide tootmiseks ning seda tehakse projekti tööfaasis. Eelprojektis ei ole mõõdistusel mõtet. Pilootprojekti põhjal on tänaseks teada, millised hoonetüübid kindlasti sobivad tehaselaseks renoveerimiseks (nt. korraliku betoonsokliga). Kui maja on pilootprojektides käsitletud hoonetest erinev (nt telliskivikonstruktsioon), siis ei ole tehaseline rekonstrueerimine välistatud, lihtsalt vajab lisategevusi, mis väljenduvad üldjuhul kõrgemas ehitusmaksumuses.

Tehaseliseks renoveerimiseks vajaminevad eelnevad eskiisprojektid

Kui lähtuda tüüpprojektidest, siis tehnilise konstruktsiooni osas eskiisi tegelikult vaja ei ole, küll aga on eelarve koostamise mõttes väga suur abi arhitektuursetest lahendusest: milline maja reaalselt välja nägema hakkab; milliseid materjale ja värvitoone kasutada soovitakse jms. Erinevate lahenduste ja materjalide korral võib hinnavahe ulatuda kümnetesse tuhandetesse eurodesse ja hilisemate vaidluste vältimiseks on hea konsulteerida eelnevalt majatehastega (materjalide valiku osas) ning KÜ nägemus projekti algfaasis paberile saada.

Eskiisi koostamine ja ekspertiisi läbiviimine on mahukas ning rahaliselt kulukas töö. Kui need finantsid on olemas, siis on rohkem eeltööd ja koostööd tellija ja ehitaja vahel alati kasulik. 

Kas tehaselisel rekonstrueerimisel ei peaks olema tehtud kohustuslik projekti ekspertiis enne ehitusteatise menetlust?

Mis puudutab projekti ekspertiisi, siis kui seda teevad eksperdid, kes harilikult tegelevad uute hoonete projektidega ja kes ei tunne rekonstrueerimise iseärasusi, siis praktikas neist ekspertiisidest sisulist kasu pole. Eeldusel, et ekspertiisi tegija tunneb rekonstrueerimisprotsesside iseärasusi ja suudab sisuliselt kaasa mõelda lahenduste loogikale, siis selline ekspertiis aitab kindlasti protsessile kaasa.

Mis puudutab olemasoleva hoone enda kandekonstruktsioonide ekspertiisi, siis ei näe KÜ seisukohalt sellel sisulist mõtet ehitusteatise faasis, kuna ekspertiis annab lihtsalt majatehasele info, kuidas täpsemalt antud hoone puhul elemente ja kinnitusi planeerida.

Kui tegemist on aga uue hoonetüübiga, siis on mõistlik ekspertiis eelnevalt tellida. Maksumus orienteeruvalt 3000 eurot (teostab elementide paigaldaja).

TEHASELISE RENOVEERIMISE TEHNILISED LAHENDUSED

Kas kahekorruselise korterelamu puhul saaks kasutada kahe korruse kõrguseid paneele?

Jah, saab küll, aga see ei ole seni eelistatud lahendus. Fassaadielementide tootja ehk majatehase projekteerija peab sellisel juhul hindama, kas see on ka tehniliselt parim lahendus renoveeritavale hoonele või mitte (võrrelduna 1 korruse kõrguse paneeliga). Elemente saab kavandada kas horisontaalsetena ehk ühe korruse kõrgusena ja katma kõrvuti asuvaid tube või vertikaalsetena ehk ühe ruumi laiusena ning katma kaht korrust. Tehnilisest teostusest ja transpordist tingituna mõlema mõõtme suurendamist korraga ei saa. Sellel (kõrgema elemendiga) lahendusel peab olema kaalutletud tehniline põhjendus, vastasel juhul ei anna see majale mitte mingit võitu.

Kuidas elemente olemasolevale korterelamu fassaadile kinnitatakse? Kas kinnituslahendused on igale hoonele samad? Kui palju kaalub keskmine fassaadielement?

Tehaselise renoveerimise üks eripärasid on see, et enne renoveerimise algust tuleb hoonel teostada tõmbekatsed ja vajadusel katsepuurimised. Nende tulemuste põhjal planeeritakse konkreetse hoone kinnituslahendused (spetsiaalsed kronsteinid nõutud vahemaa tagant). Kuivõrd testide tulemused ja toodetud fassaadielemendid on iga hoone kohta spetsiifilised, siis universaalset lahendust ja rusikareeglit ei ole. Senine praktika näitab, et välistatud ei ole ka ühe hoone lõikes (erinevatel seintel) erinevate kinnituslahenduste kasutamine. Näiteks võib olla konstruktsioon erinevates seintes erinev või varieerub betooni kvaliteet piisavalt suures ulatuses. Kogemuste ja põhjaliku eeltööga on võimalik üllatuste esinemise tõenäosust vähendada.       

Paneeli kaal sõltub kasutatavatest materjalidest ja nende paksustest (puitkarkass, fassaadikattematerjal, akende valik jm); pilootprojektides keskmiselt 45-50 kg/m2 (koos aknaga).

Kas kärgtellisseina külge elementide ankurdamine on mõeldav või on vajalik valada täiendav vundament seinapaneelide toestamiseks?

Kärgtellisest on fassaadi vooder. Elementide ankurdamine toimub sisemine kandeseina külge, alt tuleb elemendid toestada kas soklis olevatele metallkanduritele või uuele vundamendile. Kui sokkel on tugev, siis vajadust täiendava vundamendi järele ei ole. Lõpliku vastuse saamiseks on vaja konsulteerida ehitaja/majatehasega.

Millega on garanteeritud nurkraudadele toestatud elementide püsimine järgmised 50 aastat? Kas või miks ei kasutata täiendavat betoontaldmikku-tugivööd elementide turvaliseks püsimiseks?

Kinnituslahenduse ja -konstruktsioonide võimsusvaru arvutustega tegeleb konstruktsiooniinsener. Samamoodi nagu arvutatakse välja hoone vundamendi kandevõime või seinakonstruktsioonide kandevõime, arvutatakse sama ka paneeli kinnitite jaoks. Kõik lahendused projekteeritakse vastavalt EVS standarditele elueaga 50 aastat.

Paneelide jaoks täiendava postvundamendi/tugivöö rajamine ümber maja on vajalik, kui insenertehnilised arvutused ja testide tulemused seda dikteerivad. Sõltuvalt hoonest ja koormustest kasutatakse täiendatavat betoontaldmikku. Vajadus on vastava konstruktori määrata. Kui hoone puhul saab hakkama lihtsama ja soodsama, samas tõestatult toimiva lahendusega, siis pole mõtet teha keerulisemat lahendust ainult selle pärast, et nii tundub kindlam.

Milline on elementide teoreetiline eluiga ja millest see sõltub?

Tehases toodetud elementide eluiga sõltub peamiselt tootmise kvaliteedist ning elementide paigaldamise ja hooldamise korrektsusest. Kui hoone on köetud ja ventileeritud ning fassaadipaneelide välispind on hoitud vigastusteta, siis on elemendid kaitstud niiskuse ehk peamise probleeme tekitava teguri eest. Kui aga hoone jäetakse mingil põhjusel ja mingiks perioodiks kütte või ventilatsioonita või jäetakse remontimata elementise väliskihi ehk fassaadi vigastused (inimtekkelised, ilmastikumõjulised jne), siis võivad paneelid kaotada oma tehnilise toimivuse.

Kõik lahendused projekteeritakse vastavalt EVS standarditele elueaga 50 aastat. Näiteks täna peamiselt kasutatavale massvärvitud fassaadiplaadile (Cembrit/Swisspearl) annab tootja vähemalt 50-aastase kestvuse.

Fassaadimaterjali valik tuleks KÜ-l teha vastavalt soovitud hooldusvälbale ja hoolduse lihtsusele, et vähendada fassaadikattematerjalist tingitud ebasobivaid tagajärgi või lisakohustusi.

Kas peale elementide paigaldust on puitmaterjali järelkuivamise tõttu võimalikud ka hilisemad fassaadielementide vajumised või deformatsioonid?

Jah, on võimalikud, kuid seni on praktikas puitmaterjali kasutamisest tingitud mõjud olnud väiksemad, kui alguses eeldatud.

Kas on tehaseline renoveerimine võimalik, kui kortermajal on varasemalt otsaseinad juba nn traditsioonilisel viisil renoveeritud? Kas saab nii, et varasemalt soojustatud otsaseinasid ei pea maha lõhkuma, et uusi paneele panna?

Selline lahendus on võimalik, kuid sel juhul peab teadma nende otsaseinte soojapidavust, et lahendada hoone insenertehniliselt terviklikuna. On tõenäoline, et varem soojustatud otsaseinad jäävad külmemad kui ülejäänud renoveeritavad seinad. Eraldi küsimus on, kas antud lahendus (olemasolev kombineerituna tehaseliste elementidega) jääks väljanägemise poolest sobiv. Senise praktika käigus on levinum lahendus see, kus majadel on eemaldatud eelnevalt soojustatud otsaseinad ja asendatud tehases toodetud elementidega.

Kas tehaseliste elementidega saab renoveerida ka katust? Kas on mõeldav katusele lisada nö tehniline korrus, kus ventilatsioonitorustik ja seadmed jäävad siseruumi ja katus jääks tervenisti PV-paneelidele?

Jah, ka katust saab soovi korral renoveerida tehaseliste elementidega. Küll aga on see antud hetkel kulukam kui nn traditsioonilist viisi renoveerides. Tehnilise korruse lisamise huvi korral tuleks alustada KOV nõuetest ehk kas lisakorrust üldse lubatakse teostada. Tehniliselt võiks olla väga hea lahendusega, kuid kindlasti kulukam kui n.ö. tavalahendus, sest lisandub võrdlemisi suures mahus lisa- ja eritöid ning täna ei kuulu Kredexi poolt toetatavate tegevuste nimekirja.

VENTILATSIOON

Kas erinevatel puitmajatootjatel on erinevad ventilatsioonilahendused (nt sissepuhe akna kohal, radiaatori kohal, aknalaua all vms)?

Ventilatsioonilahendus ei sõltu majatehasest, vaid majatüübist, millele lahendust rajatakse ja KÜ valikutest. Kui KÜ-l on konkreetne eelistus, siis soovitame selles osas tehnilise konsultandi või Kredexiga konsulteerida, et aru saada, kas soovitud lahendus sobib nii tehniliselt kui toetusespetsiifiliselt. Ventilatsiooni toimimise osas peavad kõik pakutud lahendused tagama nõutud õhuhulgad ja ventilatsioonile seatud kriteeriumid.

Kui keeruline või lihtne on elemendi sisse ehitatud ventilatsioonikanalite puhastamine?

Ventilatsiooni hooldustööd ei sõltu fassaadi soojustamise meetodist, puhastus tuleb teostada täpselt samamoodi nii tehaselise, krohvi kui nt Marmorociga renoveerimise korral. Üldjuhul kasutatakse selleks pikka spetsiaalset trossharja. Ühel pool trossi ajam, teisel pool tolmuimeja. Üks ots on korteris plafooni juures, teine teenindatava jaotuskasti juures katusel või pööningul.

AKNAD, RÕDUD, LODŽAD

Kas on normaalne, et tehaselise rekonstrueerimise puhul tekivad vanade aknaavade kohale uute paneelide paigaldamisel nihked? Kui suured need nihked võivad olla ja kas neid annab minimeerida?

Aknaavade paigaldamise tolerantsid sõltuvad olemasolevast hoonest. Kui olemasoleva hoone aknad on üksteise suhtes näiteks 20 cm nihkes, siis on valida üldplaanis kahe variandi vahel. Kui ühtlustada akende suurused nii, et väljast vaadates oleks visuaalne lahendus normaalne, siis on korteris sees suured erinevused olemasolevate ja uute (paneelis paigaldatud) akende suuruste vahel. Seda erinevust on näha nii kaua kuni aknapaled on lõplikult viimistletud. Teine võimalus on teha uued aknad võimalikult vanade akende suuruses ja asetuses. Selline valik jätab hea mulje seest vaadatuna, kuid väljast näeb maja fassaad väga ebakorrapärane ja visuaalselt ebakvaliteetne välja.

Kas aknad lähevad tehaselise renoveerimise puhul väiksemaks?

Ehitustehniliselt on täpselt samas mõõdus akende kasutamine väga keeruline, kuna nii võib ebaõnnestuda aknapalede õige viimistlemine. Lisaks on tänased aknad palju laiema/paksema profiiliga, kuna just suurem ristlõige tagab soojema toote, seetõttu on juba akna enda soojapidavuse tõttu klaasiava väiksem ning see ei sõltu renoveerimise meetodist.

Tegelikult on võimalik ka aknaavasid hoopis suuremaks lõigata, kui eelarve võimaldab. Nii on näiteks lisatud rõdusid korteritele, kus originaalis rõdusid ei olnud (akna asemele lõigati ukseava).

Aknapaled viimistleti, praeguseks on nurgad pragunenud. Kas vajumised toimuvad ka edaspidi (mis tähendab peagi uut parandust)?

Praod võivad tekkida ka teisi renoveerimislahendusi kasutades. Küll aga on see paratamatult puidu kasutamise eripära. Arendamisel on lahendus, mis peaks tulevikus selle mure lahendama.

Rõdude renoveerimine: rõdude eraldi karkassile ehitamise ja suurendamise võimalikkus, et rõdud saaksid näiteks ka esimese korruse elanikud. Mis piiravad isekandva rõdukonstruktsiooni lahenduste puhul rõdude suurusi? Rõdude klaasimise ja akende ettepoole tõstmise olulisus soojakadude vähendamiseks.

Rõdude eraldi karkassile ehitamine võimaldab tõesti suurendada rõdu pinda. Selle eeldus on, et kinnistu suurus seda ei piira. Eraldi konstruktsioonil rõdude lahendusega on võimalik tekitada rõdud ka esimese korruse elanike jaoks, mõnede majatüüpide puhul ka kõikidele korteritele lisapüstikute tekitamise kaudu.

Akende asetsemine soojustuse tasapinnas võimaldab vähendada külmasildade mõju. Rõdude klaasimine on pigem esteetilise ja kasutusmugavuse küsimus, mitte niivõrd energiasäästumeede.

Kui mõeldav või mõistlik on lodžade kinniehitamine?

Korterelamu lodžade kinniehitamine on KÜ valik ja võimalik on teha mõlemat pidi. Elementidega kinniehitamine kaotab küll lodža, kuid samas kaob ka vajadus soojustada lodža sees asuvad välisseinad, mille tulemusel väheneks endise lodža pind.

FASSAADIELEMENTIDE HOOLDUS JA GARANTII

Kui tihti on vaja tehaseliste elementidega renoveeritud maja fassaadi hooldada või uuendada? Kas hooldust on vaja teha tihemini ning kas see on kallim või odavam kui krohvitud fassaadiga lahendusel?

Fassaadi hooldamise vajadus ei sõltu tüüpiliselt renoveerimise tehnoloogiast, vaid valitud fassaadikattematerjalist endast ja hoone asukoha eripäradest (nt. paiknemine ilmakaarte suhtes, lendtolm jms). Käesoleval hetkel on tehaseliselt renoveeritud kortermajade puhul fassaadikattena enim kasutatud massvärvitud tsementkiudplaati, mille hooldetihedus sõltub vajadusest (mingit kindlat hooldusvälpa ei ole ette nähtud). Fassaadipind vajab vaid pesemist määrdumise ja muu looduslike mõjudest tekkinud mustusest (tänavalt tulev tolm, õietolm jne). Swisspearli toodangu puhul on tootja andnud 50-aastase kestvuse.

Kuidas on tagatud 5-aastase garantiiperioodi vastutus kogu projektile, kui ehitaja saab anda garantii ainult oma tööle?

Tänane seadusandlus näeb tehaselise renoveerimise korral ette garantiiperioodi pikkuseks 5 aastat, seda ehitaja muuta ei saa. See on kirjas ka hanketingimustes. Juhul, kui ehitaja sellel perioodil tegevuse lõpetab, siis kaotab kehtivuse ka vastav garantii (va garantiitagatis, kui see on esitatud või deponeeritud). Sellest asjaolust tulenevalt tuleks hankijal läbi mõelda ka hanketingimused, et kvalifitseeruvad pakkujad oleksid piisavalt tugeva (finants)taustaga ja suudaksid oma kohustusi täita kogu garantiiperioodi ajal.

TEHASELISE RENOVEERIMISE HIND, EHITUSPERIOOD JA TASUVUS

Kas ja millised on renoveeritud majades elamistingimuste erinevused – traditsiooniline meetod vs element? Kas erinevalt renoveeritud hoonete ülalpidamise kuludes on erinevusi?

Korralikult soojustatud ja ventileeritud maja on soojustatud ja ventileeritud ikka ühtemoodi, sõltumata sellest, kuidas see lahendus saavutatakse. Tehases valmistatud elementide puhul on kvaliteediprobleemide tekkimise tõenäosus väiksem ja vahe näiteks krohvifassaadiga on fassaadi tuulduvuses. Selles osas on tehaseline renoveerimine kindlasti parem ja turvalisem lahendus, kuna aastakümnete jooksul majaseina kogunenud niiskus saab sealt turvaliselt välja. Muus osas (hoone ülalpidamine) sisulised erinevused puuduvad. Pilootprojektide näitel on elementlahendus õhutihedam, mis väljendub soodsamates küttekuludes.

Küll aga rõhutame kortermajade renoveerimise üleüldist olulisust. Pärast terviklikku rekonstrueerimist soojusenergia kulu väheneb keskmiselt 50-60%.

Tehaselise renoveerimise maksumus

Tehaseline rekonstrueerimise maksumus on suurusjärgus 600-800 € netopinna m2 kohta (võrrelduna tavapärane 500-650 € netopinna m2). Tehaselise rekonstrueerimise veidikene kõrgemat maksumust kompenseerib suurem toetuse määr (50% toetust kõikidele tehaselise rek.projektidele).

Rekonstrueerimise hind hakkab oluliselt tõusma maja suuruse vähenedes.

NÄIDE: Rekonstrueerimise hind arvestades toetuse määra piirkonniti:

Teostatavad tööd: sokli soojustamine, välisseinte soojustamine, katuse soojustamine, akende vahetus, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi uuendamine, küttesüsteemi uuendamine, ventilatsiooni paigaldus, trepikodade remont (välisuste vahetus, korteriuste vahetus, elektrisüsteemi uuendamine, suitsuärastussüsteemi ehitus), päikesepaneelid katusel.

Omafinantseering/laen tellija jaoks arvestatuna laenumakse arvutuses 5,5% intressimäära, 30a perioodi ja 10% reserviga.

4 trepikojaga maja, 60 korterit:

Lahendus Piirkond Kogumaksumus Toetuse määr KÜ omafinantseering Kulu per m2
Tavarek Tallinn/Tartu 2 000 000 € 30 % 1 400 000 € 2,8 €
Tavarek lähivallad 2 000 000 € 40 % 1 200 000 € 2,4 €
Tavarek Ülejäänud Eesti 2 000 000 € 50 % 1 000 000 € 2,0 €
Tehaseline Kogu Eesti 2 200 000 € 50 % 1 100 000 € 2,3 €

2 trepikojaga maja, 24 korterit:

Lahendus Piirkond Kogumaksumus Toetuse määr KÜ omafinantseering Kulu per m2
Tavarek Tallinn/Tartu 1 170 000 € 30 % 820 000 € 3,6 €
Tavarek lähivallad 1 170 000 € 40 % 700 000 € 3,1 €
Tavarek Ülejäänud Eesti 1 170 000 € 50 % 580 000 € 2,6 €
Tehaseline Kogu Eesti  1 360 000 € 50 % 680 000 € 3,0 €

Antud arvutused näitavad, et kehtivate toetuste tingimustes tuleb Tallinn/Tartu regioonis tehaseline rekonstrueerimine KÜ kulusid arvestades soodsam kui tavapärane rekonstrueerimine.

Ehitustööde periood

  • Projekteerimislepingu (tavarek) keskmine täitmisaeg – ca 7 kuud

Projekteerimis-ehitushanke (tehaseline rek) projekteerimise osa keskmine täitmisaeg – ca 5 kuud

  • 9 maja näitel keskmine ehitusperiood ca 7,5 kuud

Samasuguste majade tavaline ehitusperiood keskmiselt ca 10 kuud

  • Elementide paigalduse periood – keskmiselt ca 1 kuu
  • Projekteerimislepingust ehituse lõpuni – minimaalselt 1,5 aastat (eeldusel, et toetus on juba olemas), praktikas traditsioonilise ehitusmeetodiga 2-3 aastat või rohkem

Projekteerimis-ehituslepingu sõlmimisest ehituse lõpuni maksimaalselt 1,5 aastat